房產(chǎn)定金糾紛如何處理？

按照最高院的司法解釋?zhuān)I(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)定金約定明確的，按照約定處理;如果約定不明確的，雙方就合同條款協(xié)商不成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)予以退還。在以下三種情況下，購(gòu)房者是可以向開(kāi)發(fā)商要回定金的：

一、在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，即不具備商品房預(yù)售法定條件的情況下，其與購(gòu)房者約定的購(gòu)房定金是無(wú)效的。根據(jù)《合同法》無(wú)效合同的處理原則，不論雙方是簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，也不論雙方是否約定定金退還事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。

二、如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，卻故意隱瞞重要事實(shí)或提供虛假情況謊稱(chēng)已取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商須對(duì)此承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除退還購(gòu)房者定金外，還應(yīng)該賠償購(gòu)房者利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。

三、在開(kāi)發(fā)商具備商品房預(yù)售法定條件，取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購(gòu)房者拒絕訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)》便無(wú)權(quán)要求退還所交付定金，購(gòu)房者則可以該約定有失公平為由，申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷(xiāo)該約定，要求開(kāi)發(fā)商退還所支付現(xiàn)金。在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之后，除不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由外，若因您的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，您無(wú)權(quán)要求返還定金;若因開(kāi)發(fā)商的原因無(wú)法簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金。需要強(qiáng)調(diào)的是，若開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商一致，不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定拒絕訂立買(mǎi)賣(mài)合同，因而不能適用定金罰則，購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人返還定金。

1、如因開(kāi)發(fā)商原因致雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，例如開(kāi)發(fā)商將約定房屋出售給第三方等，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金；

2、如因購(gòu)房者原因在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)雙方未能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，例如購(gòu)房者放棄購(gòu)買(mǎi)約定房屋等，購(gòu)房者將損失定金；

3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，雙方對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具體條款無(wú)法達(dá)成一致的，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還已交納的定金；

4、如果開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售未具備銷(xiāo)售條件的房屋，即開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷(xiāo)售不具備使用條件的現(xiàn)房，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商退還定金，并要求開(kāi)發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。出現(xiàn)定金糾紛雙方可協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可按《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。